第八章 城市房地產(chǎn)交易法律制度
　　一、城市房地產(chǎn)交易概述
　　（一）房地產(chǎn)交易的概念和特征：房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動。
　　特征：（1）房地產(chǎn)交易對象的特殊性；（2）房地產(chǎn)交易形式的確定性；（3）房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂；（4）房地產(chǎn)交易為要式法律行為。
　　（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的事項：1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓；（2）房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時抵押。
　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
　　（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
　　（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：
　　1、禁止條件：（1）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（2）依法收回土地使用權(quán)（包括：①出讓年限屆滿而未續(xù)期；②根據(jù)社會公共利益的需要而提前收回；③因逾期開發(fā)而被無償收回等）；（3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
　　2、允許條件：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
　　（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件：①土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人；②領(lǐng)有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；④依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。
　　（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序：1、簽約；2、申報；3、審查；4、查勘與評估；5、交納稅費；6、核發(fā)過戶單。
　　（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同：
　　1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的概念：是指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。
　　2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容：（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；（4）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（6）成交價格及支付方式；（7）房地產(chǎn)交付使用的時間；（8）違約責(zé)任；（9）雙方約定的其他事項。
　　3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同為前提；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限通常要受到原土地使用權(quán)出讓合同約定的制約；（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同較土地使用權(quán)出讓合同又有新的內(nèi)容。
　　三、房屋預(yù)售：
　　（一）房屋預(yù)售的概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給買者的行為。
　　（二）房屋預(yù)售的法律調(diào)整：
　　1、預(yù)售條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資額的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）房屋預(yù)售實行許可證制度。
　　2、預(yù)售成交價格申報：國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。
　　3、預(yù)售程序：（1）預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（2）預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證；（3）預(yù)售人同預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同；（4）預(yù)售合同登記備案；（5）房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。
　　（三）房屋預(yù)售的再行轉(zhuǎn)讓：從我國有關(guān)立法來看，對于適度的“炒賣樓花”是允許的，但對過度炒賣應(yīng)當(dāng)限制。因為，適度“炒賣樓花”有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)育和資金市場的盤活；而過度“炒賣樓花”則不利于培育中國內(nèi)地剛剛誕生、正在完善的房地產(chǎn)市場。
　　四、房地產(chǎn)抵押
　　（一）1、房地產(chǎn)抵押的概念：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
　　2、房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)：（1）抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利；（2）抵押權(quán)是一種價值支配權(quán)；（3）抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)。
　　（二）房地產(chǎn)抵押的條件：下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：1、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3、列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；5、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
　　（三）房地產(chǎn)抵押的程序：1、簽約；2、登記：（1）申請抵押人和抵押權(quán)人共同到房地產(chǎn)管理部門，填交房地產(chǎn)他項權(quán)利登記申請書，并提交房地產(chǎn)抵押合同副本，交驗房地產(chǎn)抵押合同正本、登記申請者的身份證明、土地使用權(quán)來源證明、地上建筑物及其附著物的權(quán)屬證明和登記機關(guān)認為有必要提交的其他文件；（2）受理；（3）審查、發(fā)證。
　　（四）房地產(chǎn)抵押合同：
　　1、房地產(chǎn)抵押合同的條款：（1）當(dāng)事人的基本情況，即當(dāng)事人名稱、國籍、住所、法定代表人；（2）主債務(wù)基本情況；（3）抵押物的基本情況；（4）抵押物估價、抵押率；（5）抵押物的權(quán)證保管，抵押物的占管人、占管方式、占管責(zé)任及意外毀損、滅失的風(fēng)險責(zé)任；（6）抵押物投保的險種、險別、賠償方式和受益人；（7）抵押物權(quán)證歸還責(zé)任，抵押物處分方式，清償順序；（8）違約責(zé)任及爭議解決方式；（9）合同生效及其他事項。
　　2、房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)：（1）房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利和義務(wù)：權(quán)利主要有①對抵押房地產(chǎn)的占有、使用和獲取收益權(quán)；②就同一房地產(chǎn)剩余的價值部分再設(shè)定抵押的權(quán)利。
　　義務(wù)主要有：①保持抵押房地產(chǎn)的價值；②保證抵押權(quán)人充分實現(xiàn)抵押權(quán)。
　　（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)：權(quán)利主要有①要求保全抵押房地產(chǎn)擔(dān)保價值；②物上代位權(quán)；③處分抵押權(quán)；④優(yōu)先受償權(quán)。義務(wù)主要有①不得妨礙抵押人依法行使對抵押房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)，不得單方擴大抵押人擔(dān)保范圍，增加其負擔(dān)；②在抵押權(quán)實現(xiàn)后，如果變賣抵押房地產(chǎn)的價款清償主債務(wù)后有剩余，則應(yīng)當(dāng)及時將剩余部分返還給抵押人。
　　五、房屋租賃
　　（一）房屋租賃的概念和條件：
　　1、房屋租賃的概念：房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
　　2、房屋租賃的條件：立法上采取了排除性的條款，下列房屋不得出租：⑴、未依法取得房屋所有權(quán)證的；⑵、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；⑶、共有房屋未取得共有人同意的；⑷、權(quán)屬有爭議的；⑸、屬于違法建筑的；⑹、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；⑺、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；⑻、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；⑼、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
　　（二）房屋租賃合同：
　　1、房屋租賃合同的概念：是指出租人與承租人就房屋租賃事宜明確相互權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
　　2、房屋租賃合同的主要條款：（1）當(dāng)事人姓名或名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（3）租賃用途；（4）租賃期限；（5）租金及支付方式；（6）房屋修繕責(zé)任；（7）轉(zhuǎn)租的約定；（8）變更和解除合同的條件；（9）當(dāng)事人約定的其他條款。
　　3、房屋租賃合同的變更、解除和終止：可以變更或解除的情形：（1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；（2）因不可抗力而致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；（3）當(dāng)事人協(xié)商一致的。
　　承租人違約或違法而導(dǎo)致出租人收回房屋而終止合同的情形有：（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；（2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；（3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；（4）拖欠租金累計達6個月以上的；（5）公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個月以上的；（6）利用承租房屋進行違法活動的；（7）故意損壞承租房屋的；（8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。
　　（三）房屋租賃的幾個具體問題：
　　1、房屋轉(zhuǎn)租：是指房屋承租人將房屋再出租的行為。
　　房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或終止。
　　2、房屋租賃登記：簽訂、變更、終止房屋租賃合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。
　　3、房屋租金：是指房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋出租人的經(jīng)濟補償。
　　六、房屋出典
　　（一）房屋出典的概念和特征：
　　1、房屋出典的概念：是指承典人支付典價，占有出典人房屋，并進行使用、收益的行為。
　　2、房屋出典的法律特征：（1）房屋典權(quán)是設(shè)立于他人所有的房屋之上，以使用和收益為目的的用益物權(quán)；（2）房屋出典是一種雙務(wù)、有償?shù)拿袷路申P(guān)系；（3）房屋出典是一種要式法律行為；（4）出典人對出典房屋，必須經(jīng)過一定期間才能回贖；（5）在出典人和承典人約定的房屋出典關(guān)系存續(xù)期間，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。
　　3、房屋出典與房屋抵押的區(qū)別：（1）設(shè)立的目的不同；（2）房屋是否轉(zhuǎn)移占有不同；（3）法律后果不同。
　　4、房屋出典與房屋出租的區(qū)別：（1）設(shè)立的目的不同；（2）法律后果不同；（3）取得房屋占有權(quán)、使用權(quán)的代價不同。
　　（二）典權(quán)的設(shè)定和實現(xiàn)：
　　1、典權(quán)的設(shè)立：是指出典人和承典人通過房屋出典達成書面協(xié)議并履行登記手續(xù)的法律行為。
　　2、典權(quán)的實現(xiàn)：是指在出典人未依約履行義務(wù)或其他法定條件下，典權(quán)人依法處分出典房屋而獲得清償?shù)男袨椤?br/> 　　七、房屋贈與
　　（一）房屋贈與的概念：是指房屋所有權(quán)人將自己的房屋無償移交給他人的行為。
　　（二）房屋贈與合同：是指贈與人與受贈人就無償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而達成的協(xié)議。
　　八、房屋交換
　　（一）房屋交換的概念：是指房屋所有人互相交換房屋所有權(quán)的行為。
　　（二）房屋交換合同的內(nèi)容：（1）房屋交換合同是雙務(wù)合同；（2）房屋交換合同為實踐合同；（3）房屋交換合同是要式合同。
　　（三）對房屋交換行為的認定：公民之間在自愿基礎(chǔ)上訂立房屋交換協(xié)議，經(jīng)房管部門辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)的，應(yīng)認定有效，一方反悔的，不予支持。房屋交換雖未辦理過戶手續(xù)，但換房行為發(fā)生在《城市私有房屋管理條例》實施以前，且實際交換使用管理多年，又無欺詐、脅迫或乘人之危以及其他違法行為的，一般應(yīng)認定互換產(chǎn)權(quán)的效，但應(yīng)責(zé)其補辦過戶手續(xù)。《城市私有房屋管理條例》施行后，交換房屋未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，發(fā)生糾紛后，可認定換房行為沒有效力。如果有契約并已實際交付使用，在發(fā)生糾紛后，在房管部門又補辦了手續(xù)，可認定為有效。