第十二章 房地產(chǎn)稅收法律制度
　　一、房地產(chǎn)稅收概述
　　（一）房地產(chǎn)稅收的概念：
　　1、廣義的房地產(chǎn)稅：廣義的房地產(chǎn)稅，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。
　　2、狹義的房地產(chǎn)稅：狹義的房地產(chǎn)稅，是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅。
　　（二）房地產(chǎn)稅收應(yīng)注意的問題：1、稅收中性與稅收調(diào)節(jié)相結(jié)合；2、稅收效益；3、兼顧國家、集體、個(gè)人三方面利益。
　　（三）稅收征收管理制度：略
　　二、 幾種具體的房地產(chǎn)稅
　　（一） 土地增值稅：即以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。
　　1、納稅人：為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。
　　2、征稅范圍：為國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物。對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不征稅。
　　3、計(jì)稅依據(jù)：為土地增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所收取的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的余額。法定扣除項(xiàng)目包括以下5項(xiàng)：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房、建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
　　4、稅率：采用四級(jí)超額累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目200%的部分，稅率為60%。
　　5、稅額計(jì)算：土地增值額=出售房地產(chǎn)的總收入－扣除項(xiàng)目金額；
　　應(yīng)納稅額=土地增值額外負(fù)擔(dān)×適用稅率。
　　6、免稅規(guī)定：（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的；（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；（3）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上（居住滿3年以上、5年以下的減半征收）。
　　（二）城鎮(zhèn)土地使用稅：
　　1、納稅人：為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。
　　2、征稅范圍：（1）城市的征稅范圍為市區(qū)和郊區(qū)；（2）縣城的征稅范圍為縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)；（3）建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地。
　　3、計(jì)稅依據(jù)：以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，從量計(jì)征。
　　4、稅額：按照土地級(jí)差收益采用地區(qū)差別幅度稅額。（1）大城市0.5～10元；（2）中等城市0.4～8元；（3）小城市0.3～6元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2～4元。
　　5、稅額計(jì)算：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額=實(shí)際占用土地面積×年單位稅額。
　　6、加收與減免：（1）城鎮(zhèn)土地使用稅以下兩種情況下可以加收：①逾期不使用所征土地的，加倍征稅；②用地超過批準(zhǔn)權(quán)限的，對(duì)超過限額部分的土地，在規(guī)定限額部分的3～5倍范圍內(nèi)加收。
　　（2）下列土地免繳城鎮(zhèn)土地使用稅：①國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；②由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；④市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；⑤直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；⑥經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免繳5～10年；⑦由財(cái)政部門另行規(guī)定免繳的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。
　　（三）耕地占用稅：
　　1、納稅人：為占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，但外商投資企業(yè)除外。
　　2、征稅范圍：包括進(jìn)行建房和其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用的國有和集體所有的耕地。占用前3年內(nèi)曾用于種植農(nóng)作物的土地亦視為耕地。占用漁塘及其他農(nóng)用地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也視為占用耕地。占用的荒山、荒坡等非耕地，不屬于征稅范圍。
　　3、計(jì)稅依據(jù)：以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅額一次性征收。
　　4、稅額：耕地占有稅采用定額稅制。稅額標(biāo)準(zhǔn)以縣為單位按人均耕地面積多少加以規(guī)定。（1）以縣為單位，人均耕地在1畝以下的地區(qū)，每平方米征稅2～10元；（2）人均耕地在1～2畝的地區(qū)，每平方米征稅1.6～8元；（3）人均耕地在2～3畝的地區(qū)，每平方米征稅1.3～6.5元；（4）人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米征稅1～5元。
　　5、稅額計(jì)算：計(jì)征稅額=計(jì)稅面積（平方米）×適用稅額（元/平方米）
　　6、加收與減免：經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但最高不得超過上述規(guī)定額的50%。
　　以下情況經(jīng)批準(zhǔn)可免征耕地占用稅：（1）部隊(duì)軍事設(shè)施用地；（2）鐵路線路、飛機(jī)場跑道和停機(jī)坪用地；（3）炸藥庫用地；（4）學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地。
　　農(nóng)村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居地區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)戶，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，可以給予減稅或者免稅。
　　（四）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：
　　1、納稅人：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的納稅人為中國境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個(gè)人。具體包括：用各種資金進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的各級(jí)政府、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、國有企事業(yè)單位、集體企事業(yè)單位、私營企業(yè)、個(gè)體工商戶及其他單位和個(gè)人。但外商投資企業(yè)除外。
　　2、征稅范圍：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的征稅范圍十分廣泛，包括全社會(huì)固定資產(chǎn)投資。從資產(chǎn)來源看，包括國家預(yù)算資金、國內(nèi)外貸款、贈(zèng)款、各種自有資金、自籌資金及其他各種渠道的資金。從投資形式來看，包括基本建設(shè)基金、更新改造基金、商品房投資及其他固定資產(chǎn)投資。
　　3、計(jì)稅依據(jù)：為固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)際完成的投資額。（1）基本建設(shè)項(xiàng)目，以其實(shí)際完成投資總額為計(jì)稅依據(jù)，包括建筑安裝工程投資、設(shè)備投資、其他投資、轉(zhuǎn)出投資、待攤投資和應(yīng)核銷投資；（2）更新改造項(xiàng)目，以其建筑工程實(shí)際完成投資額為計(jì)稅依據(jù)；（3）其他固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，以其實(shí)際完成投資額為計(jì)稅依據(jù)。
　　4、稅率：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅實(shí)行差別稅率。具體規(guī)定如下：（1）對(duì)國家急需發(fā)展的項(xiàng)目投資，適用零稅率；（2）對(duì)國家鼓勵(lì)發(fā)展，但受能源、交通等制約的項(xiàng)目投資，實(shí)行5%的輕稅率；（3）對(duì)職工住宅（包括商品房）的建設(shè)投資，實(shí)行區(qū)別對(duì)待和鼓勵(lì)政策，稅率分為0%、5%、10%三檔；（4）對(duì)樓堂館所以及國家嚴(yán)格限制發(fā)展的項(xiàng)目投資，實(shí)行30%的重稅率；（5）對(duì)一般的其他項(xiàng)目投資實(shí)行中等稅賦政策，稅率為15%。
　　5、稅額計(jì)算：（1）預(yù)征稅額的計(jì)算公式為：預(yù)征稅額=年度計(jì)劃投資額×適用稅率；（2）竣工后清算稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)退（補(bǔ)）稅額=全部實(shí)際完成投資額×適用稅率－已預(yù)征的稅額。
　　（五）房產(chǎn)稅：是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，以房產(chǎn)價(jià)值或租金為計(jì)稅依據(jù)的一種稅。
　　1、納稅人：房產(chǎn)稅的納稅人為在中國境內(nèi)擁有產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，其經(jīng)營管理的單位和個(gè)人為納稅義務(wù)人；產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅義務(wù)人；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定或租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅義務(wù)人。
　　2、征稅范圍：房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。
　　3、計(jì)稅依據(jù)：房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值。房屋出租的，以房屋租金收入為計(jì)稅依據(jù)。
　　4、稅率：依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的稅率為1.2%；依照房屋租金計(jì)算繳納的稅率為12%。
　　5、稅額計(jì)算：（1）依照房產(chǎn)余值計(jì)算：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=「房產(chǎn)原值－房產(chǎn)原值×（10%～30%）」×適用稅率1.2；（2）依照房屋租金收入計(jì)算：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=房屋租金收入×適用稅率12%，房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納。
　　6、減免稅：（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊(duì)自用房產(chǎn)；（2）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；（4）個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；（5）財(cái)政部批準(zhǔn)免征稅的其他房產(chǎn)。
　　（六）契稅：是在房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人訂立的契約，按房產(chǎn)價(jià)的一定比例向不動(dòng)產(chǎn)取得人一次性征收的稅。
　　1、納稅人：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，包括城鄉(xiāng)居民個(gè)人、私營經(jīng)濟(jì)組織、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商投資企業(yè)、外國人等。
　　2、征稅對(duì)象：為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，包括國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；房屋買賣、房屋贈(zèng)與、房屋交換。其中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
　　3、計(jì)稅依據(jù)：（1）國有土地權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格；（2）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定；土地使用權(quán)交換，房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。
　　4、稅率：契稅實(shí)行比例稅率，稅率為3%～5%。
　　5、稅額計(jì)算：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率
　　6、減免：（1）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療科研和軍事設(shè)施的，免征；（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情予以減征或者免征；（4）財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目。