第十三章 房地產(chǎn)糾紛的法律解決
　　一、房地產(chǎn)糾紛的法律解決概述
　　（一）房地產(chǎn)糾紛的概念和種類：
　　1、房地產(chǎn)糾紛的概念：是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。
　　2、房地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的原因：（1）歷史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不當(dāng)或違反合同；（4）違法行為。
　　3、房地產(chǎn)糾紛的種類：（1）民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛；（2）行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛。
　　（二）解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式和法律依據(jù)：
　　1、法律方式：房地產(chǎn)糾紛，可以通過協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決。其中，土地權(quán)屬確認(rèn)糾紛應(yīng)先經(jīng)過行政處理，然后才能提起訴訟；而土地侵權(quán)糾紛，則可直接提起訴訟。
　　2、法律依據(jù)：（1）法律文件；（2）司法解釋。
　　（三）必須依法正確處理土地、房屋糾紛問題。
　　二、幾類具體的房地產(chǎn)糾紛的法律解決：
　　（一）土地所有權(quán)和使用權(quán)糾紛的處理：
　　方式與標(biāo)準(zhǔn)：公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機關(guān)的具體行政行為侵犯其已經(jīng)取得的土地、礦葳、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先申請行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟。
　　根據(jù)國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府對行政區(qū)劃的勘定、調(diào)整或者征用土地的決定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府確認(rèn)土地、礦藏、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的行政復(fù)議決定為最終裁決。
　　（二）土地有償使用關(guān)系中的糾紛處理：
　　1、土地使用權(quán)出讓糾紛處理：（1）出讓方主體不合格：國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法應(yīng)當(dāng)是市、縣人民政府土地主管部門，其他部門、組織和個人作為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效；（2）客體不合法的：出讓合同出讓的只能是依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)。對于出讓集體土地使用權(quán)或者未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；（3）程序不合規(guī)定的：出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但在一審訴訟期間，對于出讓集體土地使用權(quán)依法補辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，并依法補辦了出讓手續(xù)的，或者出讓未經(jīng)批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)依法補辦了審批、登記手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。
　　2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛處理：對發(fā)生在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前的轉(zhuǎn)讓糾紛案件，須作具體分析，區(qū)別處理：（1）轉(zhuǎn)讓方主體不合格的：國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法辦理了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。但轉(zhuǎn)讓方如已按出讓合同約定的期限和條件開發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，補辦了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效；（2）客體不合法的：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。但在一審訴訟期間，對于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)補辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)依法補辦了審批、登記手續(xù)的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；（3）轉(zhuǎn)讓方未執(zhí)行出讓合同約定的投資開發(fā)要求的；（4）轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目不合規(guī)定的；（5）轉(zhuǎn)讓合同約定的年限不合規(guī)定的；（6）擅自改變土地用途的；（7）拖延辦理手續(xù)的；（8）重復(fù)簽訂轉(zhuǎn)讓合同的：①土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；②土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各合同無效。如其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發(fā)利用的，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，補辦了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可以認(rèn)定該合同有效。轉(zhuǎn)讓方給其他合同的對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
　　3、土地使用權(quán)租賃糾紛處理：有效租賃合同在履行過程中發(fā)生違約，由違約方依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
　　違反國家法律、法規(guī)的規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的約定的租賃合同無效。
　　4、土地使用權(quán)抵押糾紛處理：（1）不合法定程序要求的：土地使用權(quán)未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，將土地使用權(quán)進行抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同沒有生效；（2）重復(fù)抵押的：土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)將土地使用權(quán)抵押后，又與他人就同一土地使用權(quán)簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后一個抵押合同有效。抵押人給前一合同的對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；（3）以劃撥土地使用權(quán)抵押的：以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)為標(biāo)的物簽訂的抵押合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補辦了出讓手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。
　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的糾紛處理：
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的資格問題：在《城市房地產(chǎn)管理法》施行以前，不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的、以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。但在一審訴訟期間，依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可以認(rèn)定合同有效。
　　2、以國有土地使用權(quán)投資合作建房問題：（1）未辦理有關(guān)手續(xù)的：一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效。但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可以認(rèn)定合建合同有效，并應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人補辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)；（2）已辦理有關(guān)手續(xù)的：當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)而認(rèn)定合同無效。（3）劃撥土地使用權(quán)的：①以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方，在1990年5月19日《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》施行之前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可以認(rèn)為合建合同有效；②在上述《暫行條例》施行之后，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效。但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補辦了出讓手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。（4）假合建的：如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可以認(rèn)定合同有效，不因以合作建房為名而認(rèn)定合同無效；（5）權(quán)屬約定不明確的：可依據(jù)雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的歸屬；（6）合作建房無效合同的處理：第一，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有；第二，另一方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：①資金尚未投入實際建設(shè)的，可以由以土地使用權(quán)為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；②資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由土地使用權(quán)作為投資的一方給予對方相應(yīng)比例的經(jīng)濟賠償；③房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟損失，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償。
　　3、挪用對方投資款問題： 合同一方未將對方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因不履行合同而給對方造成的實際損失。
　　（四）城市房屋拆遷中的糾紛處理：
　　1、處理方式：拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，可進行協(xié)商。經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門裁決。被拆遷人是批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。當(dāng)事人對行政裁決不服的，可以在接到裁決之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。
　　2、幾種具體拆遷糾紛的處理：（1）被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)、債權(quán)糾紛：將要拆遷的房屋，存在房屋的產(chǎn)權(quán)、租賃或其他債權(quán)糾紛的，由被拆遷人自行處理，拆遷人可給予必要的幫助；（2）臨時安置糾紛：被拆遷人無正當(dāng)理由而不愿接受臨時安置，則拆遷人不再承擔(dān)責(zé)任；（3）拒遷、拖遷糾紛：在房屋拆遷公告規(guī)定的或房屋拆遷主管部門裁決作出的拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定；逾期不拆遷的，由縣級以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷部門申請人民法院強制拆遷：（4）回遷糾紛：如確因?qū)嶋H情況無法按原合同回遷的，應(yīng)盡量安排合適的房屋給予回遷，并酌情予以補償。
　　（五）房屋買賣、預(yù)售關(guān)系中的糾紛處理：
　　1、一般房屋買賣：（1）保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；（2）經(jīng)檢驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　2、房屋預(yù)售：（1）預(yù)售合同的效力問題：①商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發(fā)建設(shè)資金進行施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)售合同無效；②商品房預(yù)售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設(shè)資金進行了施工建設(shè)，并在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效；③商品房的預(yù)售方，持有土地使用證，也投入一定的開發(fā)建設(shè)資金進行了施工建設(shè)，在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。
　　（2）無效合同的處理：預(yù)售商品房因預(yù)售方的過錯造成合同無效的，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場價格變化和預(yù)購方交付房款等情況，由預(yù)售方承擔(dān)返還財產(chǎn)、賠償損失的責(zé)任。
　　（3）預(yù)售商品房的價格：①一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費為由要求變更合同約定的價格，可予以支持；一方以情勢變更如建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持；②合同雙方約定了預(yù)售商品房價格，同時又約定了預(yù)售商品房的價格以有關(guān)主管部門的核定價格為準(zhǔn)，一方要求按核定價格變更預(yù)售商品房價格的，應(yīng)予以準(zhǔn)許；③合同雙方約定的預(yù)售商品房價格不明確，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，合同雙方當(dāng)事人可另行協(xié)商預(yù)售商品房價格。協(xié)商不成的，可參照當(dāng)?shù)卣嫉膬r格、房地產(chǎn)主管部門認(rèn)可的評估的價格，或者當(dāng)?shù)赝谕愅|(zhì)房屋的市場價格處理；④在逾期交付房屋的期間，因預(yù)售商品房價格變化而造成的損失，由過錯方承擔(dān)責(zé)任。
　　（4）預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓：①商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效；②商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。